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买房全程 防“坑”指南

2018-03-18 11:03:00来源:PK10分析网

  买房前的虚假宣传、买房中的合同猫腻、买房后的货不对板……作为生活中最大宗的消费行为,买房吃亏,关乎的不只是寓居质量的折损,更有家庭财富的缩水。房子自身的特质决议了其很难完成销售说辞与实物完整分歧,而这其中的不肯定和不可控就给了某些开发商和中介制造猫腻的空间。固然经过20年的展开,一些买房圈套因市场的成熟而被破解,但在房屋的整个买卖过程中,购房人仍处在弱势位置,需求慎之又慎,避免入“坑”。本期《广厦时期》采访了多位购房人及业内人士,为您细数买房过程中的那些“坑”。

  在房地产业兴起的20年时间里,早期的广告作为开发商产品推介的主要渠道之一,起到了很重要的作用。从潘石屹的SOHO现代城将账面上趴着的最后几百万全部用于投放广告而起死回生(真正缘由是住房货币化的政策确立),到2000年左右号称地基未挖靠广告就能卖完房的时期。

  那时的开发商销售部门做过统计,买房人来看房,主要获取信息的渠道排名依次为:一、路过项目(看到路牌);二、擎天柱广告牌;三、报纸广告;四、老客户引见……当时互联网还方兴未艾,买房人大多数是初次置业,还没有“不信广告信疗效”的认识。因而,鱼龙混杂的广告成了开发商被投诉的主要“罪行”之一。

  北京青年报记者曾“有幸”追踪采访过这样一则广告:买某某别墅,享用开发商提供的24小时热水……这则往常看来简直是开玩笑的广告词(往常别说别墅,就是最普通的保证房也有24小时热水),放在当时简直是做梦普通。但不久后收到投诉,这个当时在亚北别墅区小有名气的项目所谓的24小时热水,居然是开发商每家每户发的一根快速热水棒!

  假如说热水棒无厘头的故事并未给买房人带来什么实践损失,那么有的广告则严重地影响到了买房人的购房行为。当时呈现了大量虚假广告,比如效果图里绿地、会所、幼儿园,到了交房的时分都成了密密麻麻的房子,买房人清查起来,常常得到的回答是只是广告,而担任接待客户的销售员曾经辞职了,开发商并不担义务……

  随着房地产商场化的不时深化及买房人不时增强的法律认识,明目张胆的虚假广告曾经淡出江湖,但一些“新颖出炉”的虚假广告让买房人防不胜防。比如不标出规划中的市政路,而是以绿地作为效果图,等入住的时分跟业主说有关部门的决议,开发商也提早不知情;再比如,号称国际巨匠设计的楼盘,很多都是“贴标”之作(巨匠画草图,其他人实践操作),最知名的案例就是意大利一位世界知名巨匠基本没来过中国,但所谓他的作品,在中国曾经有了两个……

  置信在近几年买房的朋友一定很疑惑儿:为什么自己去买房的时分总看到“摩肩接踵”,销售员肯定地说房子曾经卖完了,让买房人等音讯。但过了一段时间,销售员会主动打电话说有人腾退房子出来,买房人还是有机遇买到。

  作为开发商常用的一种套路,“饥饿营销”是屡试不爽的伎俩。开发商经常经过一些活动、促销,吸收大量人流参观售楼处,看房的人当中,有从各个渠道请来的真正买房人,还有相当一部分是所谓的“托儿”。这些“托儿”有的是开发商内部员工及家眷冒充的,有的以至是开发商直接花钱雇的。据知情人透露,一个“托儿”的价格在几年前也就每天50元,而近一两年曾经上涨到每天200元。

  而所谓的“日光盘”有很多也是“运作”出来的。开发商常常先采取“内部认购”等方式锁定一批潜在的买房人,同时构成一房难求的假象,吸收大量买房人关注,然后依据买房人的基数,肯定开几套房能够“日光”,以至能够进步价格。

  举个例子,一个楼盘经过低价战略锁定了2000组买房人,那么开发商推出200至400套房是能够消化掉的,假如200套房有4000组排队,那么不好意义,价格必定水涨船高,而且保证“日光”,一切都是套路,所以眼见不一定为实。

  最好的办法就是不被眼前看到的吓住,看看所谓的“日光盘”网签了几套,建委网站都有公示,做不了假,一看便知。专家提示,当下的是市场很难再现日光盘,买房人多留个心眼儿。

  

  “50平方米独身公寓变身85平方米小复式”“买一送一”“两居变三居”……赠送面积成为眼下很多开发商诱人的宣传点。但买房人千万留意,送是送了,但一定你享用得了。

  在国内发作过这样的案例:开发商开发的楼盘赠送超大入户花园,5.7米层高。买房人被请求合同中附加一份拜托书,让买房人拜托另一家公司填平赠送的天井面积。直到入住时买房人才发现,开发商承诺的赠送面积就是从一楼通到19楼的天井,而且天井实质上是开发商为了减少支出土地出让金,坦白了有关部门,“偷来”的面积。

  因而,专家倡议,买房人一定要认真审阅拜托书的内容能否合法合规,否则赠送的面积很可能是违章搭建,存在被撤除或者其他不利法律结果的隐患。

  在北京也发作过相似的现象,一个豪宅项目榜样间里,客厅显得十分大,特别是阳台部分,但是同行马上看出该开发商在面积上做了手脚,把客厅面积延伸进来不少,但在报规时一定是依照原来面积上报的,否则基本过不了关,所以同行断言:在交房时,买房人一定会发现面积不像榜样间表现的那么大,未来开发商违约隐患十分大。

  因依据北京“限购”政策,持《北京市工作寓居证》的非京籍人士视同北京市户籍,买首套住房不受连续五年社保和征税证明限制;同时,能够置办第二套住房。这一规则让很多不具备买房资历的人看到了一线希望。于是乎,各种“辅佐办理北京市工作寓居证”“离婚证”的公开买卖有了温床,特别是北京市工作寓居证,去年在黑市上的价格是12万元,今年的价格听说曾经涨到了20万元。

  但“遗憾”的是,通通都是假的。一位买房人向北青报记者投诉:限购刚开端第二年,就有开发商的销售员为他办理了“北京市工作寓居证”,他也买到了房并且曾经入住好几年,但最近在办房产证时,注销部门说寓居证是假的。他在跟开发商交涉时,开发商的回答是该员工曾经辞职,公司没有义务。

  市住建委相关担任人此前就曾经表示,“限购实行后,的确曾呈现一段时间内,持《寓居证》购房的人增加的现象。为了严厉管理,咱们很快和北京市人力资源和社会保证局协商,联网核对《寓居证》。往常,各区县房屋权属部门在办理住宅房屋产权过户前,对持《寓居证》的外地购房人,都要登录市或者区人力资源和社会保证局网站,输入寓居证编号,中止核对,假如是假证,不予办理过户手续。”

  记者在来广营房地产买卖大厅咨询工作人员时得到的回答是,无论是开发商或者中介代办,还是购房人自己办理产权,对持《寓居证》的购房人,都会登录市或区人力资源和社会保证局网站核对编号。

  而北京市人力资源与社会保证局在有关《北京市工作寓居证》的规则中也早曾经明白:“申请单位和申请人所提供资料均应真实有效,申请人提供虚假资料的,将取消申请人申报资历;关于个人提供虚假资料而单位审核渎职的,暂停该单位申报资历两年;关于单位中止虚假申报的,取消单位申报资历。”

  当购房人决议出手,买卖坐下来沟通买卖的细节时,依然有很多“坑”在等候购房人。

  一位购房人向《广厦时期》透露,他两年前置办了一套位于北京某景区的度假型住宅,置办时置业顾问承诺,交房后会赠送业主该景区的会员卡,每年能够免费进出该景区200次。但由于提供会员卡的不是开发商自身,所以并不能写入购房合同。思索到开发商自身的品牌效应,以及同期享用该政策的业主很多,该购房人就接受了置业顾问的说法,置信了口头承诺。

  而交房的时分,事实却不如购房人此前预期所想。原本价值较高的会员卡实践权益大幅缩水,同时还增加了会员卡的管理费。但由于此前销售时,会员卡的实践权益既没有出往常开发商的宣传广告里,也没有出往常购房合同中,购房人索赔无门,只能彼此在业主群中沟通埋怨。

  除此之外,开发商在吸收购房人购房时,承诺的赠送种类还有很多,赠送面积就是最多的一种,先不说这些赠送是真的赠送,还是像上文提到那样的有种种猫腻,由于都没有的确的依据,而且有违规之嫌,大多都无法写入正式的合同中,而购房人在收房时细致得到的赠送面积,就更难以和此前购房时开发商承诺的面积做出直接的比较。

  另外,中央空调、新风系统、物业费……开发商承诺的“赠品”,很多都停留在置业顾问的口中。固然在日趋成熟的市场情况下,开发商完整推翻此前承诺的状况并不多见,但由于未写入合同,购房人难以得到与之前承诺分歧的赠送权益。

  有过几次买房阅历的购房人都知道,买房时的正式合同中很难有猫腻或圈套,真正有价值的内容主要都在购房补充协议里。

  在北京,无论是二手房还是新房买卖,运用的合同范本都是由北京市住建委和北京市工商局分离制定的,条款都是不能随意修正的。所以,关于买卖的很多个性化的内容,都体往常补充协议中。

  以《广厦时期》拿到的一份商品房期房预售合同的补充协议为例,有关该套房屋的平装修规范、购房资历义务认定、公摊面积比例和位置、延期交房及办贷款违约义务、办理房屋不动产注销证明的时间等都在补充协议中有明白的商定。

  由于在购房买卖过程中,购房人要签上百个名字,很多购房人签到最后,已无暇顾及合同自身的内容,只是机械的签名。但专家倡议,购房人关于补充协议,一定要认真地阅读了解,及时提出自己的异议。例如平装修规范和运用的品牌、延期交房的赔付规范及延期交房的义务认定,这些都是买卖双方比较容易发作纠葛的条款。

  不过,在置办新房时,无论是正式合同还是补充协议,基本都是肯定的,购房人很难左右合同内容自身。而二手房买卖,补充协议就尤为重要。专家指出,二手房买卖时,补充协议应尽可能掩盖双方可能产生纠葛的一切内容,不只需思索到买房过程中的问题,买房后的一些事宜也要做出商定。例如,关于房屋原业主的户口迁出时间期限、对学位的占用等等,这些细节问题都应在补充协议中有所表现。

  由于限购政策等缘由,目前市场上一些购房买卖周期被迫拉长,其中的变数就变得难以预料。

  在环京的一些项目,限购的升级让很多购房人失去了置办资历,为了吸收购房人,部分开发商推出了先签署《认购协议》,锁定房源和价格,辅佐购房人开端交纳个税,满三年后再签修订式购房合同的销售方式。

  拉长的三年成交周期,中间就躲藏了一些不肯定的风险。即便是办理了网签,没有过户之前,风险依然存在。一位购房人通知《广厦时期》,他此前在环京某区域置办了一套准现房,曾经胜利地提交了网签,但在办理贷款、过户的过程中,该区域楼市买卖被忽然叫停,他未完成的买卖就被无限期地放置了下来。往常固然该楼盘曾经建好抵达托付规范,他也无法中止收房,而且能否买到这套房,尚属未知数。

  而在二手房方面,由于市场上连环单的增加,买卖周期也被拉长。历时多月的连环单中极易呈现问题微风险,专家指出,连环单的风险主要有以下三类:

  第一,购房资历问题。假如购房人先买后卖,自己的房屋由于各种缘由未能卖出,未能及时腾挪出购房资历,签约时无法经过购房资历核验,就会带来相应的违约问题。

  第二,购房款问题。由于连环单买卖方很多都面临卖房筹首付或房款的状况,因而卖房时的资金贷款进度直接关系到下一单买卖胜利与否。

  第三,税费问题。这一问题是很多连环单业主所忽视的,依照往常的政策,满二独一的房源能够免缴个人所得税,但假如购房人在前一套房源没有办理完买卖时就曾经中止了新房源的网签,那另一位购房人在网签时,系统中显现原房主名下就变成了两套房源,需求交纳差额20%的个人所得税。这样就增加了购房本钱,极易产生纠葛。

  专家指出,正由于连环单中包含的这些风险,购房人在触及这类买卖时,需求将相关的不肯定要素思索好,在补充协议中,中止明白、细致的商定。

  

  每天被打电话讯问房子要不要卖、要不要买新的、要不要出租、要不要装修……这是很多购房人在买房后遭遇的搅扰。

  有购房人表示,在买房后,他简直每天都会接到房子相关的采购电话,而且对方分明地知道他的姓氏和购房的小区,不堪其扰。即便每次都表示了拒绝,对方依然会顽固地打过来。特别是在收房后,他一天就能够接到五六家装修公司的电话,他狐疑,就是开发商的某个环节泄露了他的个人信息。

  专家指出,《中华人民共和国网络安全法》中明白规则,非法获取、出卖或者提供行迹轨迹信息、通讯内容、征信信息、财富信息等个人敏感信息50条以上的,即构成立功,处三年以下有期徒刑或者拘役。但购房人在购房过程中,关于自身的个人信息的维护能做的也十分有限,不过往常关于电话号码也有一些维护方式,比如给手机号开通副卡功用,运用副卡号码做买房相关事宜的联络等。

  另据《广厦时期》了解,目前很多品牌中介针对客户反映的骚扰问题,也推出了相关的措施来处置。链家就曾经设置了“开通免电话营销”功用,购房人能够经过链家的渠道开通“免电话营销”功用,开通胜利后一年内,北京链家承诺不会经过电话向客户讯问、引见、提供房屋出卖、出租相关信息,同时,这一功用可随时申请取消。

 

  买房后面临的另一大问题就是收房。在实践操作过程中,对收房百分之百称心的状况简直不存在。

  货不对板,是不少购房人在实践收房时的直接感受。一位购房人引见,他之前收房时,发现了房子的很多问题,空中不平、窗户玻璃开裂,他将这些问题向开发商和物业一项项指出,开发商和物业公司的态度都十分好,但提出,要先办理手续,签收房屋,然后再逐步修复。思索到开发商和物业公司有处置问题的意愿,他一涣散,就签收了。没想到,一切才刚刚开端,平装修的房屋不时暴露各类质量问题,而且是小区大部分住户的遭遇。该购房人给《广厦时期》展示了他们小区的业主群聊天内容,主卧窗户开裂等候维修、楼上管道漏水泡坏了墙壁和吊柜、热水管出绿色的热水,不同业主在反映着不同的问题,都在等候处置。

  物业公司态度不时很好,但问题却不时得不四处置。而且,担任对接的物业效劳人员数量还在不时缩水,每天业主群里充溢着各种投诉,着实让人心烦。

  先办理手续,再验收,是不少开发商在收房时采取的伎俩,一旦购房人验收之后,发现问题再追责就很难了。专家指出,作为业主,有权益坚持先验房,提出整改意见,后办理各项手续。同时,购房人还要了解,预交契税和收房之间没有必然联络。很多开发商都请求购房人在收房之时预先交纳契税,以此作为收房的前提。而事实上,早在2011年,北京市住建委就曾出台过相关规则,遏止开发商强迫代征房屋契税,购房人有权选择自行交纳契税。

  专家还指出,收房时的一些动作,都是在合同中商定过的,以契税为例,一些购房合同中对契税交纳的方式明白地中止了商定,购房人能够在签合同时商定是拜托开发商代缴税费,还是购房人自行交纳办理。(文/门庭婷 本报记者 张剑)

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买房人开发商居住证